Nesta Norma são apresentados conceitos, referências técnicas, requisitos, diretrizes e procedimentos para a definição das garantias das edificações, ou separadamente de suas partes, considerando seus sistemas, componentes e equipamentos, oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção aos proprietários da edificação ou contratantes do serviço de construção.
Esta Norma se aplica a todos os tipos de edificações, considerando-se os diversos tipos de uso a que podem se destinar.
As condições de garantias oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção estão expressas nesta Norma junto com recomendações técnicas de prazos mínimos. Os prazos mínimos ainda podem consistir em parâmetros para a formulação dos termos de garantia indicados nos manuais de uso, operação e manutenção das edificações em atendimento à ABNT NBR14037.
As garantias estão atreladas ao uso e a operação corretas dos sistemas construtivos, componentes e equipamentos, conforme informado e orientado no manual de uso operação e manutenção. Também as garantias estão relacionadas à execução correta dos programas ou planos de manutenção desenvolvidos e realizados pelos proprietários em observância à ABNT NBR 5674 e considerando também as informações técnicas contidas no manual de uso, operação e manutenção das edificações.
As condições, garantias e prazos apresentados na norma são parâmetros recomendados, que devem ser ajustados conforme a especificidade técnica das obras realizadas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção.
A NBR 17170/2020 esclarece que a data de emissão do auto de conclusão (habite-se), ou documento equivalente, é considerada a data de início do prazo de garantia, e recomenda que sejam estabelecidos prazos específicos de garantia para unidades adquiridas após o início das garantias da edificação como um todo.
Agentes intervenientes e suas incumbências perante as garantias
4.4.1 Incumbências perante as garantias
Os agentes intervenientes definidos nas ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT NBR 15575 e ABNT NBR 16280 possuem as incumbências perante as garantias indicadas em 4.4.2 a 4.4.6.
4.4.2 Incorporador
As incumbências do incorporador estão indicadas a seguir:
a) definir as condições e prazos de garantia em documento específico e fornecê-lo ao proprietário na entrega da edificação ou unidade concluída, e responder pelas obrigações definidas conforme legislação vigente, no respectivo documento específico ou nas condições da garantia oferecidas ao proprietário;
NOTA É uma boa prática apresentar ao proprietário antes da edificação estar construída, no momento da aquisição, parte das condições e dos prazos das garantias que são oferecidos na entrega da edificação ou da unidade concluída.
b) se o incorporador não for também construtor de toda a edificação ou parte dela, deve definir em documento específico as responsabilidades quanto às condições de garantia a serem fornecidas solidariamente pelos demais agentes intervenientes – construtor ou prestador de serviços de construção específicos;
c) fornecer ao cliente o manual de uso, operação e manutenção conforme a ABNT NBR 14037 e informar as condições de atendimento de assistência técnica pós-entrega.
4.4.3 Construtor e prestador de serviços de construção
As incumbências do construtor e do prestador de serviços de construção estão indicadas a seguir:
a) definir as condições e prazos de garantia em documento específico e fornecê-lo ao contratante de seus serviços na entrega da edificação ou do serviço concluído, e responder pelas obrigações conforme legislação vigente em relação às garantias e definidas nas condições da garantia oferecida ao contratante;
b) se não for o responsável pela construção de toda a edificação ou de alguma parte específica dela, deve definir em documento específico as responsabilidades quanto às garantias a serem fornecidas solidariamente pelos demais agentes intervenientes;
NOTA É uma boa prática apresentar ao contratante, no momento da contratação, as condições ou parte das condições e dos prazos das garantias que são oferecidas.
c) o construtor deve fornecer ao seu contratante o manual de uso, operação e manutenção da edificação elaborado conforme a ABNT NBR 14037 e a ABNT NBR 5674, ou, no caso do prestador de serviços de construção, fornecer, quando apropriado, instruções de uso e manutenção referentes ao serviço específico. Em ambos os casos, devem informar as condições de atendimento de assistência técnica pós-entrega.
4.4.4 Projetista
A incumbência do projetista é informar nos documentos de projeto as condições que devam fazer parte do manual de uso, operação e manutenção da edificação e que estão relacionadas às condições de garantias, como premissas de projeto que tenham impacto no uso e operação, instruções de limpeza, conservação e manutenção.
4.4.5 Fabricante de materiais, componentes, sistemas construtivos e equipamentos
As incumbências do fabricante de materiais, componentes, sistemas construtivos e equipamentos estão indicadas a seguir:
a) informar em documento específico, quando aplicável em função da natureza do seu produto, as condições que devam fazer parte do manual de uso, operação e manutenção da edificação e que estão relacionadas às condições de garantias, como limitações de uso, condições de exposição, instruções de uso, conservação e manutenção de seus produtos, e responder pelas obrigações definidas conforme legislação vigente com relação às garantias de seus produtos;
b) acordar com o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção as condições de garantia e assistência técnica de seus produtos. No caso de produtos não fabricados no território nacional, o responsável pela importação ou o próprio fabricante deve assegurar que as condições de garantia sejam fornecidas em documentos específicos, assim como assegurar que os manuais dos produtos importados possuam versões traduzidas para a língua portuguesa.
4.4.6 Proprietário, usuários e responsável legal da edificação
As incumbências do proprietário, usuários e responsável legal da edificação estão indicadas a seguir:
a) tomar conhecimento das condições de garantia e procedimentos de atendimento de assistência técnica oferecidos pelos produtores, como também de suas responsabilidades quanto ao uso, operação, conservação e manutenção da edificação ou de suas partes em atendimento às ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 15575, em se tratando de edificações habitacionais, e à ABNT NBR 16280 observando o disposto no manual de uso, operação e manutenção recebido do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção na entrega da obra ou conclusão do serviço;
b) utilizar a edificação de acordo com o manual de uso, operação e manutenção fornecido pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção;
c) elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido, que são requisitos para as condições de garantia do referido manual;
d) em caso de qualquer modalidade de transmissão de unidade ou da edificação em período em que os prazos de garantia estão vigentes, dar conhecimento aos novos usuários e repassar os documentos pertinentes sobre as condições de garantia (manual de uso, operação e manutenção das edificações, termos de garantia e projetos) e a necessidade de elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido. Nestes casos de transmissão da unidade privativa ou da edificação, não cabe ao incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção, entregar o termo de garantia definitivo e o manual de uso, operação e manutenção ao novo usuário, visto que esta é uma responsabilidade do transmitente;
e) permitir o acesso de representante, com prévio aviso, do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção para verificação da situação objeto da reclamação.
Fonte: ABNT NBR 17170:2022
